5.3 挑选优质房产的实操方法
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选城市是买房的关键一步，不过，确定城市以后，你依然会迷惑——城市这么大，几百个小区，每个小区上千套房，到底买哪一套呢？
接下来，我们进入实操环节，全方位解读买房过程，帮你找到好房子。
5.3.1 选小区的方法
在买房时，新手最容易遇到的一个误区是：挑房子，而不是挑小区。他们在买房时，总是孤立地去比较：这套房怎么样，那套房怎么样？
在做买房决策时，我们可以依照“点、线、面、体”的方式来规划。点、线、面、体，前一个因素依附于后一个因素，越是后面的因素，越重要。
一个国家，就是一个体。在一个经济蓬勃发展、社会稳定的国家，房价长期上涨是大概率事件。
一个城市，就是一个面。城市聚集了信息、资源、人，选对了城市，就享受到了城市发展的红利。
一个小区，就是一条线。一条线串联着无数个点，面对着同样的外部环境。同一个小区内，不同房子的涨跌趋势基本都是相同的。
一套房子，就是一个点。这时候，衡量因素更具体，也更加细枝末节。
当你选定国家和城市以后，先别着急去选“点”，而是先选“线”。有一句话总结得很精辟——买房子是买窗外的东西。也就是说，别只关注房子本身，小区所在的地段也至关重要。
很多人都知道地段重要，但怎样衡量地段呢？我们来一一细看。
1.靠近新兴产业
过去10年，中关村是北京房价涨得最快的地段之一；在深圳，南山区的房价异军突起。
这两片区域，有一个共同点：新兴产业发达。新兴产业与传统产业相比，最大的不同之处是有趋势红利，利润率高。
因此，新兴产业的“造富效应”特别明显。过去20年，中国互联网产业的发展，催生了许多上市公司。在福布斯富豪排行榜中国大陆排名中，互联网公司的创始人常常能占据前十名的将近一半。
不仅是互联网公司的创始人，新兴企业的早期员工，很多拿到股权，也成为财富增长最快的一批人，他们的薪水也普遍比社会平均水平高。
因此，靠近新兴产业的区域，高收入人群多，他们挣钱以后，就要买房，更快地拉升房价。
有意思的是，在深圳，有些片区的房子本来不属于“优质教育房源”，但因为“码农”的孩子很多，这些孩子学习刻苦，竟让附近学校的升学率超过了传统名校。
需要注意的是，随着技术与社会的变化，曾经的新兴产业也会变成传统产业，每个时代都有相应的前沿产业。
房地产、金融、互联网都曾经是新兴产业，未来，它们的表现，会出现分化。
2.商业发达便捷
随着人们收入水平的提高，会对消费产生更多需求。商业发达的地方，人气就旺，房价也因此水涨船高。
在看房时，中介常常会告诉你：“这里附近有商场，生活很方便。”但他们不会告诉你：“附近有什么商场？”
商场与商场之间的差距非常大，不同类型的商业形态，代表着完全不同的消费能力。
怎样评估小区附近的商业水平？一般看“星优麦沙”，可以很方便地得出结论。
一个小区，如果附近有星巴克，说明聚集了消费能力高的人群，商业价值很大。星巴克越密集，财富密度越高。这个小区，可以归纳为“金领地段”。
像星巴克这样的全球连锁企业，选址能力是核心竞争力之一。在确定一个店面之前，它会花大量时间和资源去做调研。选址有没有做好，常常决定了一个门店的生死。作为个体，时间和金钱都有限，抄企业的选址作业，是一个好方法。
小区附近，如果没有星巴克，有优衣库也很不错。优衣库的目标人群，是典型的城市白领阶层。这样的小区，可以归纳为“白领地段”。
除了优衣库，钱大妈、百果园也是典型的白领消费品牌。它们比路边摊更贵，品质好一些，但也不至于太贵。看它们的布局，也是一个指标。
如果没有优衣库，那么肯德基、麦当劳也是一个指标。工厂打工族，也能消费得起。这样的小区，可以归纳为“蓝领地段”。
如果以上品牌都没有，你再看看有没有沙县小吃、黄焖鸡米饭。如果有的话，这里可以叫作“平民地段”。
如果这些都没有，真是“人流量少”的地方。很多城市新区都是如此。中介们会告诉你——这里规划很好，在三年以后，会有地铁，有商场，到时价格就会涨起来了。
这时，请一定不要头脑发热，一冲动就下定金。你应该问他：“具体规划在哪里？政府规划网站上有公布吗？”
如果他支支吾吾，那说明城市规划可能还停留在“传闻阶段”。如果你得到了确切的回答，并且之后自己去验证了确实如此，这样的地段，就值得重点关注。
在实地看盘时，我发现一个规律：人们只对看得见摸得着的事情有强烈感觉。比如，一个小区，五年前规划确定要建大商场，三年前开始动工，到这两年，工地热火朝天。
只有看到商场动工，甚至将近落成，这个小区的热度才会噌噌地往上涨。因此，那些配套规划很明确，但配套还没有建成的小区是值得关注的“潜力股”。
很多人在买房之前都会仔细研究政府的规划图，这些规划图不一定全部能实现，但蕴藏着珍贵的信息。在商业时代，提前一步获得信息，往往就意味着机会。
3.交通四通八达
毫无疑问，交通越方便的地方，地段越值钱。人们的交通方式在发生变化，过去主要乘公交车，如今大城市以地铁为主。
看房时，从小区出发，如果走路十分钟能到地铁站，就算交通方便。
和筹划商场一样，如果你提前知道地铁规划或在地铁规划公布早期，就开始筹划观察，可能会找到不错的机会。
4.教育资源优秀
放眼全世界，很少有比中国人更看中教育的了。因此，“学区房”屡屡创造天价。“学区房”的政策调整，常常会改变一个地段的命运。
我在大二时来北京实习，住在某小区，这个小区物业差、流动人口多，尽管处在三环内，一直被瞧不上。但这几年，划入好学区，房价像火箭般飙升，每平方米超过十万元。
你可能注意到了，“学区房”也有脆弱的地方，那就是政策容易变化。差学区可以变成好学区，好学区也可以变成差学区。
如果你的孩子马上要上学，那买一个“学区房”还不错；如果小孩还没出生，你就准备买学区房投资，等他到上学年龄，那个房子可能不再是“学区房”了。
在广州、深圳等城市，这样的事情屡次发生。按照买房时的规划，小区对应着优秀的小学和初中，孩子可以一路直升，但后来，因为片区儿童数量暴涨，只能再增加派位、摇号等方式，买学区房那种“保障入学”的优势，就消失了。
因此，如果有购买“学区房”的需求，建议要慎重，别付出过高溢价，一旦政策有变，溢价就直接归零。
5.小区品质良好
以上四个因素都与地段相关，在挑选小区时，有一个标准，与小区直接相关，那就是小区房子的品质。
品质好的小区，维持价值的能力更强，在二手房市场，更容易出手，价格更高。有三个因素会影响小区品质——开发商、楼龄、物业。
不同开发商的风格不同，有些开发商造房子更认真，有些开发商追求速度经常出事，甚至发生在建楼房倒塌的事故。
楼龄也很重要。楼龄越长，房子越老旧，而且房龄超过30年的房子，很难从银行获得贷款。你买房时，需要考虑到等你卖出时，房子的楼龄多长，下家是否能贷款。如果不能贷款，潜在买家就会少很多。
很多人不注重物业，也不爱交物业管理费，认为这是一种剥削。实际上，好物业，能够让小区更好地维护电梯、绿地等各种公共设施，提供更好的公共服务，让小区保值。
杭州的一个小区居民，曾经把物业公司赶出去，组织志愿者团队来打扫卫生、维护治安。两三年过去，小区里各种垃圾，气味难闻，很多人纷纷搬出小区。后来，居民实在受不了，又重新引进物业公司，一个月以后，小区房子在市场上的卖价就高了几十万元。
在买房时，你可以打听一下物业公司的口碑。与此同时，另外一个指标也很重要——物业费。一般来说，物业费高的小区，提供的公共服务会更好。
我陪朋友在深圳看房时，看过宝安中心附近的一个小区，小区建成不到10年，结果小区内不仅脏乱差，而且房子外墙竟然也出现裂缝。虽然这个小区近年来涨幅不错，但我建议朋友不要买，因为10年以后，这个小区很可能成为“老破小”的小区。
小区和人一样，都要靠保养。小区保养得好，未来更受人喜欢，也更有长期投资价值。
你可能会想：既然二手房要考虑楼龄，是不是买新房就是最好的选择呢？
并不是这样的，在大多数情况下，我都建议买二手房。
首先，中国人有新房情结，为新房支付过高溢价。第一年是新房，第二年就成了旧房，仅仅一年，两者之间就会有比较大的差价。
其次，二手房是一个成熟市场，有更多交易数据可以参考。同一个小区，已经有几十套、几百套房子成交过，这些成交都是用“真金白银”兑现的，说明了市场对价格的认可，而新房并不是。
在一种情况下，可以优先考虑新房，这就是大城市的“限价房”。这几年，政府为了调控房价，限制新房的售价，有些地段的新房甚至比二手房价格更低。这相当于一种“政策红利”，很多人排队摇号购房资格，在深圳某些楼盘，中签率连10%都不到。
5.3.2 看房要点
从国家、城市、小区再到具体的房子，这是我们买房时的决策顺序。接下来看看我个人给出的选房建议，仅供参考。
1.房间数量
这一点很明确，也很简单。在同等价格区间内，小三居房比大二居房好，小两居房比大一居房好。
2.户型
不论是看新闻，还是和中介聊天，我们都听到一个词：户型。最开始接触到这个词时，我一脸茫然，难以理解。
后来我发现，可以将好户型总结为：布局方方正正；通风好采光亮；功能分配合理。
房子一般都有户型图，那些正方形或者长方形的户型，空间利用更合理，相比之下，多出一个犄角，或者形状比较奇怪的，价格比同类型的低一些。
通风好采光亮这一点，只要自己去房子实地考察一下，就能明显感受到。一般来说，朝南向的房子最好，朝东向的房子其次，西北方向比较差。
布局合理方面，主要看厨房和卧室。
厨房是家里主要污染源，厨房尽量放在入户门附近，最好远离卧室和客厅，这样也更方便，买完菜回家，直接可以把菜放进厨房。
近年来，许多房子流行“开放式”厨房，除非万不得已，不建议选这样的房子，因为中式饮食油烟很多，在烹饪时，会让这个家里都弥漫着油烟，对家人健康不利。
卫生间也是布局的重点，它比较容易脏，最好做干湿分离，就是将淋浴间和其他区域用玻璃墙等形式做隔离，避免卫生间变得潮湿。
我看房时，遇到过各种奇葩布局。比如，洗手间在厨房的里侧，每次去洗手间都要经过厨房。想象一下，如果家人在做饭，这时候有人在洗手间做每日例行公事，这是一个怎样的画面？
另外，就是房子内不需要有过长过宽的走廊，很浪费空间，毕竟“寸土寸金”。
3.楼层
在买房时，楼层也是我们考虑的要点。三楼以下房子慎重买，不论是噪声还是蚊虫，都比较严重。特别是我国南方，梅雨季节，低楼层的房子，家里物品容易长霉。
与此同时，不建议买15层楼以上的房子，很少有人知道这一点。
2017年，公安部消防局通报中国高层建筑火灾数据，超过24米的高层建筑有34.7万幢，100米以上超高层建筑有6000多幢，数量排名世界第一，但全国超四成高层住宅没有自动消防设施。
另外，中国配备的举高车大都在50米以下，多数消防水枪、水炮的喷射高度也只有50多米。当50米以上楼层发生火灾时，除了利用建筑内部的消防设施，几乎没有有效的外攻救援手段。如果消防员采取内部攀爬的方式救援，因为要负重登楼，超过20层，就较难展开有效救援。
按照中国大多数建筑的层高计算，50米的高度大概是15楼。这就意味着，住在15楼以上，一旦发生火灾，人逃生的概率就可能很小了。
5.3.3 买房实用技巧
我有一些朋友，平时工作比较忙，每次看房时，只能看一两套，在交通上要花一两个小时的时间。按照这种方式看10套房，人就容易疲惫，可能就会对买房产生了倦怠感。
我自己买房时，定下的策略是确定标准，大量看房，速战速决。
在和中介人员第一次接触时，我会明确地写出标准，请他们尽可能多地筛选房源。这套模板，也供你参考。
把这个清单填写好，发给中介人员。如果这个中介人员靠谱，他就能找出很多套在售的房子，不过这些房子可能在不同片区。
我的策略，就是按照片区，大量看房。比如，某一个地铁站附近，可能有3个小区，每个小区都有几套符合标准的房子，我就集中一天的时间全部看完。
用这种方式，一天看10套房，用一个月的周末时间，至少能看40套房。
看房初期，可能你会遇到不错的房子，但一定不要冲动。我建议至少看40套房，再做决定。很多人买件几百元的衣服，都要来回比价，但买套几百万元的房子所花的时间却非常少。
实践出真知，跑盘出直觉。当你看完40套房以后，基本上是“半个专家”了——进一个小区，凭感觉，就感受得出小区品质；走进一套房，户型、采光、通风，也能很快抓住重点。
在买房时，靠谱的中介人员很重要。因为买房资金量大、流程复杂，如果中介人员责任心不强，你会遇到很多“坑”。为了避“坑”，你可以找朋友推荐中介人员。
如果和陌生中介打交道，可以从一个细节，就能判断出他的责任心：看他是否会从买房者的角度，点明房子的缺点。
很多中介人员，进入任何一套房子都会挑出房子的众多优点，尽量不提房子的缺点。如果他能主动提到房子的一些缺点，就说明他能考虑到买房者的利益。这样的中介人员，往往能赢得买房者的信任。
买房还有一点很关键，就是“速战速决”，别把时间周期拉得过长。为什么要“速战速决”呢？在前文中我们已经分析过，长期来看，大城市的好房产一直处在向上增长通道。如果你遇到了好的时机，就一定要尽快做决策。当房价开始上涨以后，你的工资收入要追上它，就很难了。
5.3.4 选对时机，果断下手
我们对房子的分析主要集中在“价值”。不论是选国家，选城市，还是选小区，都是秉承“价值分析”的理念，去看那些长期影响房产价值的因素。
但是，任何一笔成功的投资，都需要在两个关键点上同时做好：价值与价格。任何一项投资品，从股票、基金到房产，价格处在不断波动的周期中。我们在投资时，既要看透长期的价值走势，也要尽可能选择价格低估阶段入手。
在很多人的印象中，房产的价格是不断平稳向上的。实际上，房价从来不会线性增长的，经常横盘3年，甚至有轻微下跌，然后当牛市启动时，3个月可能上涨50%。
什么决定了房产的短期价格？它主要受金融政策的松紧程度影响，比如银行房贷利率，首付比例。
近年来，政府不断调整金融政策，有时会放松，如银行房贷利率可以打折，不论是首套房还是二套房都能三成首付；当房价上涨很快时，政府会收紧金融政策，如引导银行卡紧房贷，提高贷款利率，将二套房首付提至五成。
从过往经验来看，当金融政策收紧以后，在3个月内，房价就会有明显反应，调控政策持续越久，房价一般会横盘或下跌。
在调控引发的“横盘期”，如果你对房产有明确的长期需求，就可以入手了。这个阶段，市场被打压，价格低于平时。一旦放开政策，房价可能就会开启上涨通道。
比如，深圳在2015年出台“3.30新政”，一个家庭购买二套房，只要结清第一套房的贷款，第二套房就算首套房。这一政策，刺激了房价的快速上涨。
随后，2018年出台限售政策，而且二套房认贷，房价又迎来“政策紧缩期”。这个阶段，价格很平稳，甚至很多人觉得深圳的房价“见顶”，未来没有前途了。
实际上，根据历史经验，从2018年底开始，深圳的房市迎来不错的入手时机——房价稳定，买房竞争者相对较少，有谈价空间。
2019年3月，我开始在深圳看房，当时在南山区、宝安区、光明区各选了一个重点小区，总计看房超过50套。2个月后，在宝安碧海片区买房了。当时很多朋友咨询我买房问题，我建议他们能买就尽早买。
虽然我预料到政策未来会有变动，但没有想到政策的变化来得如此之快。2019年9月，深圳取消豪宅税，沉寂几年的房市，又开启了新的上涨通道。
2020年4月，距离我看房一年后，我挑选的三个重点小区，均价上涨都超过30%。
我有一个朋友，特地发微信和我说，感谢当时的“科普”，幸亏及时买了房。
需要注意的是，关于买房的时机分析，我们需要建立在“选对价值”的基础上。
大城市的好房产，未来10年长期看好，如果有买房的刚需不论现在多贵，早买总比晚买好，如果能抓住横盘期，就更好。
但是，三四线城市的房产基本面摆在那里，千万要慎重选择。