从房价到房租
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在过去的十数年中，房价显然是房地产市场上当仁不让的焦点，民众为其“喜忧痴狂”，学者对其“争论不休”，专家瞄准其“口诛笔伐”，政府围绕其“精准调控”。一方面因为资产价格本身就是市场的核心要义，另一方面则因为房价事关中国方方面面，经济增长、土地财政、社会民生都与其息息相关。几经折腾之后，房地产上半场终于消停，房价“稳了”，但也“买不起”了。一边是限购政策、首付比例等提高了显性的购房门槛，另一边是诸如认筹阶段高达数百万元的银行“冻结资金”等隐性购置门槛，被挤压的住房需求只能转向租赁市场，呈现出购房与租房的跷跷板效应。社科院发布的《北京流动人口在京购房状况研究报告》显示，仅有14.6%的流动人口在北京购买了住房，换句话说，85.4%的在京流动人口需要租房生活。对于绝大多数买不起房的人来说，租房才是“刚需”。然而，此时暴涨的房租，恰恰揭开一个让人措手不及的残酷现实——不仅买不起，还租不起了！一般而言，30%是房租收入比的“黄金分割点”。但目前来看，房租收入比远远超出这一比例，《2017年应届生租房价格报告》显示，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。
“追不上房价的人，没想到有一天还会追不上房租”“那些月薪1万的穷人，被房租干趴下了”“社会给年轻人上的第一课，就是涨租”“楼市正用租金暴涨惩罚不买房的人”……伴随热点城市和地区的房租暴涨，此前围绕高房价的焦虑与恐慌一下子蔓延到房租上。“涨租事件”尚未平息，“爆仓事件”又把长租公寓推上风口浪尖，由此揭开租房市场金融化的盖子。从房价到房租，为何楼市“按下葫芦浮起瓢”？以往默默无闻的房租为何突然“惊诧”了目光？
租赁市场供需失衡只是直观上的原因。七八月历来是租房高峰期，毕业季、求职季、开学季叠加，积攒了大量租房需求，而公租房保障不足，加之北京等地整治群租、拆除违建等措施，导致供给端难以放量，供需失衡使房租上涨具有一定的基础。更重要的推手则在于资本玩家大举进入租房领域，炒高租金。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”背景下，房地产调控政策不断地升级加码、“打补丁”，2018年上半年全国各地出台多达192次房地产调控举措，比去年同期的116次多出65%；2018年7月31日召开的中央政治局会议更是将房价调控由“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”，一些嗅觉敏锐的资本借着大力发展住房租赁政策的东风，早已进入租房市场。一种模式是房企自持租赁房，其发端于2016年的“930新政”[6]，“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”。之后因为土拍过于火爆，一些地方政府顺势还推出地价达到最高限价后，将由竞争保障房面积改为竞争自持租赁住房面积；随后南京、上海等城市更是进行住房租赁试点，在出让土地时将用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁。由于当时拿地成本高，房企自持租赁房的租金自然水涨船高。以万科北京翡翠书院为例，“180万元租下10年”，且是“预租”（提前两年预收10年租金），而该地块总价高达50亿元，禁售70年。另一种模式类似自如、蛋壳等长租公寓，初级玩法是长租平台从房东手中盘下房源加价出租，扮演“二房东”角色吃差价。长期以来，房产租赁中介掌握着本地市场多年的详细交易数据，但是因为缺乏资金，只能充当提供信息的中间商，无法形成垄断优势。当资本介入以后，为了在短时间内做大规模，长租平台往往以高于市场正常价的价格抢占房源，当零散房源都被长租平台收入麾下，租金话语权自然也被其掌握。而且资本大量进入并没有增加租赁供应，只是通过产品升级或者分割获得投资溢价，因此长租公寓的高端化自然推高租房价格。以北京租赁房源150万套计算，平均单套普通租赁租金5000元，经过长租公寓包装后，差价幅度超过30%，仅北京一个城市，一年租赁市场的差价就高达150亿元以上。然而，被资本加持的长租平台并不止步于吃差价，玩起了更高级玩法——金融游戏，即在最短的时间内获得更多的房源，然后通过“讲故事”去获得更多的融资，再通过上市实现套现，收割股民的“韭菜”后，全身而退。2018年以来，自如和蛋壳就分别融资了40亿元人民币和1亿美元，两家长租平台也进入了不惜成本的疯狂抢房扩张阶段。大量资本进入长租公寓行业，本应有助于推动行业快速发展，但在现实中，资本由杠杆转为投机，反而放大了行业风险。
进一步而言，租房市场的风险不仅在于高房租，更大的潜在隐患是金融化、加杠杆。金融化的一种形式是租金贷。长租平台与银行、P2P等金融公司合作，做租金分期；租客则向等金融公司贷取一年租金给长租平台，然后按月还本付息给金融公司；而长租平台按季度付给房东房租，这种现金流时间差，就在长租平台那里积淀成一个无人监管的、庞大的金融资金池。原本有利于房客的租房贷，却因为能产生大量现金流而被长租公寓加了高杠杆。金融化的另一种形式是长租公寓租赁市场资产证券化，衍生出诸多金融创新产品，如住房租赁类REITs（不动产信托投资基金）、ABS（以稳定的租金收益权为担保而发行债券）、抵押贷款资产证券化产品（CMBS）等。截至目前，已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请，发行规模总计618.8亿元。正所谓“羊毛出在猪身上”，租赁市场金融化的实质就是长租平台用租房的生意赚金融的钱，用大量租房人的信用做背书，进行资金期限套利，风险在租客与房东，利益却在平台自己，堪称“无本万利”。看似不起眼的房屋租赁中介，假如把房主和租房人的信用经由金融工具放大n倍，进而由此不断加杠杆融资，必然会酿成金融风险和社会风险。
鉴于保障居住权是一个城市最低的底线之一，当中产阶层被房价“消灭”，平民阶层被房租“消灭”，最终伤害的是产业、城市乃至国家的根本，破坏的是社会的基本公正性与稳定性。而且人们对住房市场金融化的社会危害性，在过去20年已经有深刻体会，如今租房市场金融化又恐将重蹈覆辙，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。由此可见，从房价转向房租，这是一个危险的警报，而我们就站在这样一个历史的岔路口上。